政府主导型模式是政府主导、居民响应参与，政府主导型模式是政府主导居民响应参与？

投稿用户 • 2022年12月14日 pm8:39 • 核心能力 • 阅读 1646

大家好，我是明道其言。今天为大家分享两种常见的市域铁路开发模式对比，本次先将常规的市域铁路开发模式做分享，后续本号也将针对当下房地产市场低迷、地方政府财政收入锐减，市域铁路开发的新模式做创新性探讨，话不多说，上干货！

一、政府主导型开发模式

（一）运作模式

由XX区人民政府相关部门主导市域铁路站点周边土地综合开发工作，分成A、B两个资产包。

A包：委托XX区土储部门完成土地征收、拆迁补偿、居民安置工作；

B包：采取EPC模式，通过市场化手段一次性公开招标，依法引入社会资本，与政府方签订工程设计施工总承包协议，负责市域铁路站点周边土地一级开发过程中规划设计、采购、施工等工作。

市域铁路站点周边土地一级开发完成后，社会资本可以根据情况，选取高价值地块，通过公开招拍挂方式获得土地，进行二级开发。

政府主导模式示意图

（二）回报机制

EPC模式下的项目回报机制主要来源于合同付款，合同付款是政府相关机构根据与中标社会资本签订的工程总承包协议，按照项目建设进度支付给社会资本方。

（三）模式优劣势分析

（1）优势

1）AB包分工明确，降低风险。土地征收、拆迁补偿、居民安置等一系列土地一级开发前期复杂工作交由政府相关部门完成，社会资本方仅以EPC模式完成相关工程，提高建设效率，避免征拆过程成本高、周期长等风险；

2）开发过程易协调。政府方作为土地一级开发实施主体，在开发土地过程中，面临的阻力相对较小，便于协调各种关系；

3）开发资金易筹措。政府的强大信誉背书进行国开行、商业银行贷款，发行土储专项债、地方债、城投债等融资手段，快速筹集开发资金。

（2）劣势

1）政府财政压力大。由于一级开发的投资额巨大，会对地方政府财政造成较大压力，对地方政府的财政能力及授权机构的财力和融资能力有较高要求。

2）社会资本主观能动性较低。政府作为唯一开发实施主体，对该区域一级开发有绝对话语权，社会资本仅作为工程方参与，根据政府开发计划实施相应工程。

二、企业主导开发模式

（一）运作模式

由XX区政府授权区城投机构作为本项目的政府出资方代表，并面向市场，以公开招投标方式选择一级开发企业，共同组建XX区市域铁路综合开发SPV公司。

土地储备机构与SPV公司签订土地一级开发委托协议。开发公司作为实施主体统一负责市域铁路沿线及站点周边区域土地一级开发过程中的资金筹措、办理规划、项目核准、征收、拆迁补偿、居民安置、土地整理、基础设施建设等手续并组织实施。

SPV公司股权比例按照双方约定比例进行注资。招标底价包括土地储备开发的预算总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

企业主导模式示意图

（二）回报机制

企业主导模式中，根据双方签署的《开发合作协议》采用一级开发成本+固定年化收益8%的模式。收益采用两种方式进行返还。

其一，核定成本后，由区财政经国土部门，将成本+收益部分支付给SPV公司，股东方根据各自股比份额分配收益；

其二，区财政通过国资委，以财政资本金名义转入区城投机构，向SPV公司注资，用以一级滚动开发，并以股权回购形式，回购社会资本方部分股权，实现社会资本投资回报。

（三）模式优劣势分析

（1）优势

1）政府财政压力减小。引入社会资本方可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，减少政府开发土地风险；

2）社会资本主观能动性高。与政府绑定形成利益共同体，共同推动该区域土地一级开发。

（2）劣势

1）协调成本较高。政府与企业对于区域一级开发目的不尽相同，导致在开发过程中会根据自身利益进行博弈，导致协调成本增高，开发协同性低。

2）隐性债务风险高。在项目一级开发过程中，政府以土地出让金收益支付一级开发过程中SPV公司产生的开发成本+固定年化收益8%，此类政府兜底行为存在表外债务风险。

三、两种模式比较及建议

模式	1、政府主导	2、企业主导
投融资主体	政府	双方组建的SPV公司
政府干预程度	较强	一般
项目合规性	合规	一般
融资难度	一般	较高
市场竞争性	一般	较高
政府财政压力	高	一般
开发协调性	高	一般
隐性债务风险	一般	较高

通过简单对比这两种开发模式的优劣，建议采用政府主导方式，社会资本作为设计施工总承包方参与该区域一级开发。政府主导模式简单明了，从合规性、融资难度、开发协调性、隐性债务风险等方面较企业主导模式更具优势。

当前，地方政府财政收入锐减，政府主导普遍意愿不足，社会资本方主导，又同步受限于区域房地产市场影响，同样难受，如何协同双方痛点，创新模式，将会是下阶段探索的重心，本号近期也将重点针对这一问题，做更加细致研究和分享。

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