文旅地产招商方案范文，文旅地产招商方案策划？

投稿用户 • 2022年8月26日 am11:46 • 网络营销课程 • 阅读 548

我们知道文旅小镇的商业配套很难做，远比城市商业要难。城市商业的淡季是周一到周四，人少一点，但还有上班族支撑，周末节假日就是旺季，生意很平均。但文旅项目的淡季要持续4-6个月，旺季也仅仅是1-2个月罢了，淡旺季非常明显，淡季有时空无一人，旺季来不及接待。

淡季景区商业

旺季景区商业

所以，景区的商业定位策划和运营不好做，做小了，没规模，业态少，不成气候；做大了，招商难，经营存活更难。所以，很多景区和文旅项目的商业都做不好，店铺开开关关的，景区和商家都没挣到钱，有的项目还是靠开发商的营销费在苦苦支撑经营，为的是让他们的房产能尽快销售完毕，好脱身而去。

可售住宅

那有没有一个能让投资方少（不）亏钱，让商家挣到钱，让游客也满意的办法呢？

我曾经从业于文旅行业，做了很多这方面的研究和测算，跟大家分享一些心得。

我们不谈阿那亚这样的特例，还有乌镇这种纯景区经营，也不说迪斯尼这种主题乐园不带地产的项目，我们就说地产商拿的那些文旅项目如何做。

每一个文旅项目，我们一般都会规划建一个商业配套中心，也叫小镇中心。按照国家规定，都是根据项目总规划住宅人数做的配置，参考社区商业配置要求，大概从1到1.82，比如10万人就配10-18万m2的商业配套面积，具体要看当地规划政策。但这个配比对文旅项目来说，肯定是高的，我们最多都是按内向型商业按0.5-0.8，外向型商业按0.8-1.0来做配置，这里面有一定的幅度，是因为有的项目是远郊生活型的，居住人口比较多，商业就配置高点，有的项目是文旅度假型的，平日居住人口较少，商业配置就低点。再根据项目成熟度进行推算进行商业配置。

文旅度假小镇的商业面积测算方法

对于其他规划要求的多余商业面积，想办法做成可分割出售或整售的产品，产权公寓，酒店式公寓，总部基地，康养公寓等等。

那从时间上来说要分批实施，建设期要根据项目整体的销售计划（几年），资金和工程计划，制定配套逐步兑现时间。对于商业配套投入的总额，在前期就要留好总预算和年度资金计划，特别是流程化程度高的公司。做惯了城市项目，都没有考虑这个预算，到用钱的时候找不到预算支付，导致了配套做不好的结果。

文旅小镇的全盘操盘节奏

一般建议文旅度假小镇商业配套运营投入为全盘货值的 1%、远郊生活小镇为0.3%，这是投入总额，我们再拆分成建设和运营费用，文旅度假小镇的建设和运营分别是0.34%和0.66%，远郊生活小镇的建设和运营分别是0.14%和0.16%。有了这个总预算，后面再根据项目实际发展情况逐步下发预算额度即可。

全项目配套总投入的占比

在首开销售时，先建成并运营2000-5000m2的商业配套，协助营销出货。最起码要有便利店、餐厅/业主食堂、咖啡店、书店等业态，满足看房客户的基本需求。为了控制品质，这个阶段的这些业态建议全部由开发商自持来经营，这里面每一个业态的面积也要有所规定，太大了运营费用高，太小了满足不了需求，所以一般都是根据项目大小做一个固定的测算模版，按照模版进行配置即可。

50亿货值简配型小镇模版

到了交付阶段，要继续兑现一批商业配套，解决第一批入住业主的配套需求，比如中小型的商超、药店、健身房、中介、美容美发、五金店等。这个阶段的商业配套主要靠招商为主。

后面的商业配套，要根据项目整体现金流情况做计划，销售情况良好，交付和入住正常的项目持续招商投入配套。如果销售不好，或者交付后业主入住率低的项目，可以暂缓商业配套的经营，配套投入进度根据业主入住情况进行配置，才能保证商家存活，保证业主获得品质保证。

不同阶段的投入模型

业态配置要根据小镇中心类型不同，配置基础业态及核心业种。

业态类型

业态体量=小镇中心商业总体量*该类业态配比，但从市场需求端推算业态面积合理性，如明确餐饮类业态餐位数/住宿类业态床位数，项目能吸引多少客流量支撑其运营。

业态体量估算

各类业态经营单元数估算方法，以餐位数及床位数为例。

业态经营单元数估算

业态单铺配置建议

业态配置建议

业态实施路径

业态配置路径

其余商业业态的规划设计原则，招商人员规划，招商运营规范等内容就不一一罗列了，也不知道大家有没有兴趣看。

想做好文旅小镇的开发，一定要有专门的团队制定全周期的业务标准体系，才不至于做着做着就动作变形，费用超支了。

小镇全周期规划

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