招商蛇口长租公寓净利润，招商蛇口长租公寓赚钱吗？

前段时间，朗诗地产抛售广州海珠朗诗寓项目，让我们将目光放在长租公寓身上。

如今，招商蛇口同样走在抛售长租公寓资产的路上，值得我们重新审视整个行业目前的现状。

9月9日，北交所预披露信息显示，招商局地产（南京）有限公司上架了南京招汇公寓管理有限公司（简称：招汇公寓，或目标公司）51%股权及相关债权，挂牌起止日为9月9日至10月12日。

无逻辑觀察了解到，目标公司成立于2018年9月20日，注册资本为1000万元，经营范围为物业管理、自有房屋租赁、住房租赁经营、房地产经纪、房地产开发、停车场管理服务、酒店管理等，由招商局地产（南京）有限公司、南京东南公寓管理有限公司分别持有51%、49%股权。

透过工商信息发现，目标公司有着强大的国资背景，最终实际控制人为央企招商蛇口、南京国企东南投资。

尽管如此，招汇公寓是招商蛇口、东南投资在南京玄武东南青年汇壹间的项目公司，成立时，被招商蛇口视为公司布局的重要棋子，但这一切都事与愿违，作为南京的唯一项目（下称：南京项目）、也是明星项目，依然跑不掉最后卖身的命运。

因为从一开始，南京项目到现在一直是“一亏到底”的状态。以此出发，我们可以看到，南京项目并非个例，其余城市项目亦有存在相类似情况。

ONE-南京项目一亏到底

招商公寓业务，隶属于园区开发与运营部门，起步于八十年代，原本定位是偏向于职工宿舍，1992年成立招商公寓，2008年实现业务转型，2009年起开始经历5年分3期投入2.7亿元进行部分旧楼改造，形成当下的长租公寓业务产品线，即壹栈、壹间和壹棠。

业务转型后一段时间，招商公寓业务布局重心仍是深圳；直到2018年，才开始进行对外扩张，而南京玄武项目就是代表项目之一。

2018年12月份，招商蛇口在武汉、上海、南京的壹间公寓项目陆续开业，标志着正式开启全国化之路。

聚焦在“主角”身上，南京项目由招商蛇口南京公司与东南青年汇联合成立，成立之时，项目就开始计入亏损。

南京项目位于玄武区266产业园，总建面约7000㎡，房源数量204间，以30㎡单房为主力户型。于2018年12月末，资产总额0.25亿元，负债总额0.15亿元，净资产0.1亿元；期内暂无营业收入，净利润-15万元。

抛开投入改造、营销、招商等成本因素，前期亏损可视为正常范围。然而，在随后三年多的时间里，南京项目依然未能扭转局势，处于不断亏损的状态。

2018年，招商蛇口投入510万元，后几年不断亏损，2019年、2020年分别亏损337.03万元、133.25万元，直到今年年中投资额已经亏至清零状态。面对不断地亏损，走向抛售已是必然。

从应收账款上，招商蛇口自2019年开始，就不断有坏帐准备计入，分别为0.83万元、0.86万元、0.904万元。

从整个长租公寓业务来看，2018年以来，招商蛇口持有布局城市数量、房源呈现逐步上涨趋势，由2018年的13城增至20城，房源数由2.4万套增至3.4万套。

体现在收入上亦呈现同步上涨的趋势，公寓及住宅项目收入由2017年的5.504亿元增至2020年的9.11亿元，对应的累计已出租面积由587.92万㎡增至931.63万㎡，2021年中分别为4.77亿元、508.98万㎡。

单看壹间公寓的数据，其由2017年的8238.87万元增至2020年的1.35亿元，对应的累计已出租面积由61.27万㎡增至131.77万㎡。

TWO-全国化之殇

然而，看到一个很明显的趋势是：自长租公寓全国化之后，招商蛇口出租率与平均单价都出现了很多的幅度的下滑。

其中，公寓及住宅项目平均出租率在80%上下浮动，平均单价（单位：元/㎡/月，下同）则由2018年的99.11下降至2021年中的93.65。壹间公寓平均出租率由2018年的92%下降至2021年的73%，平均单价则由137.57降至102.7。

相比规模，出租率和平均单价状况，才是真正考验一个长租公寓业务的表现。双双出现下滑，则说明招商公寓的盈利能力有所下滑。

遭遇如此大幅度地下滑原因就在于走向全国化之路后，入局的二线城市普遍收效甚微。在2021年中期报告中，30个主要长租公寓项目，17个来自深圳，其余13个项目来自重庆、佛山、天津、武汉、青岛、苏州、漳州、上海、福州。

深圳项目无论是平均出租率，还是收入情况都均高于其余城市。

收入上，2021年上半年，总收入为3.78亿元，其中深圳占比超过八成，为84.39%，平均出租率为97.47%。而其余城市收入占比仅为15.69%，平均出租率为69.15%。

从单个项目来看，非深圳项目的平均出租率最低值为苏州壹棠科技城，仅有16%；平均单价最低值为青岛壹栈海德公学，仅有6.81。进一步对比，深圳项目与非深圳项目，很明显可以看到，非深圳项目平均出租率、平均单价，远远低于前者。

以此可以推断，招商公寓能够实现盈利很大一部分原因是，依靠着在深圳早期积累自持的大量职工住宅物业，经过长时间的沉淀，做到低成本与稳定客源，从而获取更高的利润。

侧面说明其全国化布局之路的艰难程度，也拖累整个长租公寓业务。

实际上，招商公寓能够实现盈利的另一部分原因是，央企背景。这个优势在长租公寓领域，可以说是最大的优势，相比一众民营品牌，招商蛇口可以拿到更低利息的贷款，以及发行资本化金融产品。

一位从业人士表示，长租公寓融资成本占到整个运营成本的50%以上，而租金仅能覆盖运营成本或根本无法覆盖运营成本。

放眼整个从事长租公寓业务的房企来看，招商蛇口并不突出，而万科、龙湖等已经在其前面。

今年上半年，万科泊寓继续保持着国内集中式公寓规模全国第一的位置，开业14.8万间，实现营业收入13.2亿元，出租率达95%；龙湖冠寓开业房间数已达9.4万间，实现租金收入10.7亿元，出租率94.1%。

2020年，被招商蛇口视为“资管年”，其中整合成立招商伊敦酒店公寓管理平台，是内部整合的重要动作，此外还包括成立资产管理中心、协同招商积余成立招商商管团队等。

站在这个角度看，招商公寓想要成为公司稳定的“现金奶牛”，依然有很长的路要走。

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